营改增后房地产业主要税种及计算方法

营改增后房地产业主要税种有以下几个：1、增值税：（1）2016.5.1营改增后，根据财税2016第36号附件一第十五条规定，房地产一般纳税人执行一般计税法的增值税税率11%（2018.5.1后调整为10%）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）销项税=含税销售价÷（1+10%）×10%=销售额×10%应交增值税=销项税-进项税（2）房地产一般纳税人执行简易计税法的和小规模纳税人，征收率5%应交增值税=含税销售价÷（1+5%）×5%=销售额×5%2、附加税（1）城建税=应交增值税×7%（2）教育附加=应交增值税×3%（3）地方附加=应交增值税×2%3、所得税=所得额×25%小规模纳税人年所得额100万以内的=所得额×10%4、印花税=销售额×0.05%5、预交土地增值税=销售额×2.5% （有的地区是2%或3%）上述都是直接与销售额有关的税种及计算，其他还有房产税、车船税、土地使用税、耕地占用税、土地契税等。

一、营改增后，房地产开发企业由营业税改为增值税，其他税种不变，涉及到的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中增值税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种，房地产开发企业的收费项目有几十种。税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。不过，如果房地产开发企业无法取得足够的增值税专用发票的话，则可能会导致企业整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用发票以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是企业税负增减的重要因素。二、会计处理的变化营改增之前，房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。假设企业销售商品房取得销售收入1000万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。则企业相关的会计处理如下：借：银行存款1000贷：主营业务收入1000借：营业税金及附加50贷：应交税费――应交营业税50借：营业税金及附加6贷：应交税费――应交城市维护建设税3.5应交税费――应交教育费附加1.5应交税费――应交地方教育附加1营改增后，房地产开发企业适用11%的增值税税率。同样的条件，相关的会计处理如下：借：银行存款1000贷：主营业务收入900.90应交税费――应交增值税（销项税额）99.10不考虑当月增值税进项税额的情况下：借：营业税金及附加11.89贷：应交税费――应交城市维护建设税6.94应交税费――应交教育费附加2.97应交税费――应交地方教育附加1.98

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